כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה?

דוגמה מספרית: חישוב סכום המשכנתא המרבי בהתאם להכנסות

כאשר זוג צעיר מתכנן לרכוש את דירתם הראשונה, אחת השאלות המרכזיות היא – כמה כסף יוכלו לקבל כהלוואת משכנתא מהבנק? נניח שבני הזוג משתכרים ביחד כ-20,000 ש"ח נטו בחודש. על פי הכללים המקובלים, הבנקים מאשרים בדרך כלל משכנתא בגובה של עד פי 4 מההכנסה החודשית. במקרה שלנו, מדובר בסכום של 80,000 ש"ח בחודש.

אם בני הזוג מעוניינים לפרוס את ההחזר החודשי על פני 25 שנה, הם יוכלו לקחת משכנתא בסכום כולל של כ-2.4 מיליון ש"ח (80,000 כפול 300 חודשים). כמובן שמדובר בהערכה ראשונית, והסכום הסופי יקבע על ידי הבנק לאחר בדיקת יכולת ההחזר וההון העצמי שברשות הזוג. בכל מקרה, חישוב פשוט זה נותן אינדיקציה ראשונית לסדר הגודל של המשכנתא הפוטנציאלית.

הגורמים המשפיעים על סכום המשכנתא שתקבלו

מלבד רמת ההכנסות, ישנם עוד מספר פרמטרים משמעותיים שהבנקים בוחנים בעת אישור מסגרת האשראי לדיור. ההון העצמי שתוכלו להעמיד מהווה שיקול מהותי – ככל שתביאו יותר כסף משלכם, כך תוכלו לקבל יותר מימון מהבנק. בנוסף, הבנק יבדוק את יציבות ההכנסה שלכם ואת יכולתכם לעמוד בהחזרים השוטפים לאורך תקופה ארוכה.

גם גילכם והמצב המשפחתי משפיעים על ההחלטה – זוגות צעירים נחשבים יציבים ובעלי פוטנציאל השתכרות עתידי, מה שמקל על קבלת אשראי. מנגד, אם הינכם מבוגרים יותר או יחידים, תנאי המשכנתא עשויים להיות מחמירים יותר. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ עם בנקאי משכנתאות או יועץ פיננסי כדי לקבל הערכה מדויקת יותר המותאמת לנתונים האישיים שלכם. חברות כמו בית המשכנתאות יכולות לסייע לכם למצוא את מסלול המשכנתא המתאים ביותר עבורכם, לענות על השאלה כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה ביתר פירוט ולנהל משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים על תנאי ההלוואה. בעזרת ליווי מקצועי תוכלו למקסם את הסיכויים לקבל את מרב המימון הנדרש לכם לרכישת הדירה הראשונה.

 

 

מהם תנאי הזכאות לקבלת משכנתא לדירה ראשונה?

דרישות הון עצמי ויכולת החזר חודשית

על מנת לקבל אישור למשכנתא לדירה ראשונה, עליכם לעמוד במספר קריטריונים בסיסיים. ראשית, הבנקים דורשים מרוכשי דירה ראשונה להעמיד הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס. כלומר, אם בחרתם לרכוש דירה ב-1.5 מיליון ש"ח, תצטרכו לגייס 375,000 ש"ח ממקורותיכם האישיים.

דרישה מהותית נוספת היא הוכחת יכולת ההחזר החודשי. על פי הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. הבנק יבצע חישוב מדוקדק של סך ההכנסות מול סך ההוצאות השוטפות (כולל תשלומי חובות קיימים), ויקבע את התקרה המקסימלית להחזר המשכנתא החודשי. אם ההכנסה הפנויה שלכם אינה מספיקה, יש חשש שהבקשה למשכנתא תידחה.

מגבלות גיל ותקופת ההחזר

פרמטר נוסף שיילקח בחשבון הוא גיל מבקשי המשכנתא. על פי רוב, גיל מקסימלי לסיום ההלוואה נע בין 75-80, תלוי במדיניות הבנק. המשמעות היא שאם הינכם בני 50 ומעלה, תאלצו להסתפק בהלוואה קצרה יותר של עד 25-30 שנה בלבד. ככל שתבקשו תקופת החזר ארוכה יותר, כך יגדל הסיכוי שהבנק ידרוש מכם לצרף ערבים נוספים או בטחונות משלימים.

חשוב לציין שישנן קבוצות אוכלוסייה הזכאיות להקלות מסוימות בקריטריונים. לדוגמה, זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה באזורי פריפריה, או אנשי כוחות הביטחון, יכולים ליהנות ממענקים ייעודיים המקלים על עמידה בדרישת ההון העצמי. בכל מקרה, מומלץ לפנות לגורם מקצועי כמו יועץ משכנתאות מבית המשכנתאות, כדי לבדוק את מכלול האופציות העומדות בפניכם.

אפשרויות מימון נוספות מעבר למשכנתא בנקאית

הלוואות חוץ בנקאיות וגופים פיננסיים אחרים

אף על פי שהמשכנתא הבנקאית היא ערוץ המימון המרכזי לרכישת דירה ורבים תוהים כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה, קיימות גם חלופות נוספות שכדאי לשקול. חברות ביטוח, קרנות השתלמות וגופים פיננסיים חוץ בנקאיים מציעים לעתים הלוואות לכל מטרה בריביות אטרקטיביות. היתרון הוא גמישות רבה יותר בקריטריונים לעומת הבנקים המסורתיים.

עם זאת, חשוב לשים לב שמדובר לרוב בהלוואות לטווח קצר יותר (עד 15 שנה), והריבית אומנם נמוכה בהתחלה אך עלולה לעלות משמעותית בהמשך. בנוסף, היקף ההלוואה יהיה מוגבל יותר ולרוב לא יוכל לממן את מלוא רכישת הדירה. שילוב מושכל בין משכנתא בנקאית להלוואה חיצונית יכול להוות פתרון מימוני אופטימלי במקרים מסוימים.

תכניות סיוע ממשלתיות כמו מחיר למשתכן

מבחינת תוכניות סיוע ממשלתיות, בשנים האחרונות התוכנית הבולטת ביותר הייתה "מחיר למשתכן". המדינה שיווקה מגרשים לקבלנים במחיר מוזל, שיועדו לזוגות צעירים וחסרי דירה. הזוכים בהגרלה נהנו ממחיר אטרקטיבי משמעותית מתחת למחירי השוק.

סיכום