כמדינה שידעה רעידות אדמה משמעותיות, נדרש להתמגן, וכאן תמ"א 38 מבקשת להוות פתרון משמעותי והיקפי. סטנדרט הבנייה של היום הרבה יותר גבוה מסטנדרט הבנייה שהיה לפני שנת 1980, כך שהמטרה היא לחזק מבנים קיימים שאינם עומדים בתקן 431 (תקן שמתייחס לעמידות המבנה בפני רעידות אדמה). על מנת לגרום לתושבי הבניינים לשתף פעולה ועל מנת לגרום ליזמים וקבלנים להרים את הכפפה, התוכנית אינה מתמקדת רק בחיזוק ושיפור העמידות, אלא גם כוללת חבילת תמריצים – עבור שני הצדדים. במה אם כן התהליך כרוך, מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2 וכיצד יוצאים לדרך, כל הפרטים כאן בפנים.
הפרקטיקה שמאחורי התוכנית
כאמור תמ"א 38 מחולקת לשניים. ישנה תמ"א 38/1 וישנה תמ"א 38/2. תמ"א 38/1 מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים ואילו תמ"א 38/2 מתמקדת בהרס מבנה קיים ובבניית מבנה חדש במקומו. כדאי לדעת על תמ"א 38 שכדי שהיא תצא לפועל, נדרש שיזם/קבלן ירכוש מבעלי הנכס את הזכויות של הבניין וישפץ אותו. שיפוץ הנכס קודם כל כולל חיזוק יסודות, אך מעבר לכך מעניק שלל יתרונות, כגון שיפוץ הנראות החיצונית, הרחבת הדירות ותוספת של דירות קיימות. מה באשר לפרקטיקה של תמ"א 38/2? ובכן במקרה זה נדרשת מעורבות של משרד הבינוי והשיכון, וזאת כיוון שמדובר בפרויקט הרבה יותר היקפי – משפיע לפחות על 24 יחידות דיור.
פוטנציאל גדול
לכאורה, מדובר בתוכנית כדאית עבור כל הצדדים המעורבים. בעלי הדירות זוכים בדירות משופרות. דירות ששוות הרבה יותר, שנחשבות עמידות בפני רעידת אדמה, בעלות ממ"ד ואף קיימים שלל תוספות חיוניות שתומכות באיכות החיים, כגון חנייה, מעלית, לובי משופץ, נראות מרשימה, חידוש תשתיות וכדומה. באשר לקבלנם/יזמים, גם הם מרוויחים. בתמורה להשקעה מקבלים דירות נוספות באותו הבניין. עם זאת, בפועל, התוכנית אינה מספיק מקודמת, ופה ניתן להצביע על הבירוקרטיה כעל האשם המרכזי. אומנם חידושים בהליכי תכנון ובנייה שקודמו לפני כמה שנים סייעו במעט, ואף נכון להיום מדברים על כך שאישור תוכנית בנייה מקומית ייחשב כהיתר בנייה (מהלך שעשוי להקל על הבירוקרטיה ובמקביל ידחוף ביתר שאת הליכי בנייה), אך עדיין לא התקבלו החלטות ובשטח ההיענות אינה מספקת, במיוחד באזור הפריפריה.
שינויים עתידיים – הגדלת היקף בנייה ועוד
נכון להיום מנסים לקדם חוק בנושא. מטרת החוק להגדיל בצורה ניכרת את המבנה החדש שייבנה במקום הקיים, (בשיעור של עד 400%), כאשר אם בוחרים להתמקד בתמ"א 38/1, הרי שאז אותו בניין משופץ עתיד ליהנות מתוספת בנייה של 200%! במקביל, אם עד היום לא נגבה היטל השבחה, הרי שנכון להיום מדברים על שינוי בתחום, ואף כתוצאה מהגדלת היקף הבנייה, מתבקש ש10% מסך השטח יופנה לטובת שטח ציבורי. עוד ראוי לדעת שממש לאחרונה הוחלט שעד אוקטובר 2023 תמ"א 38 תישאר במתכונת הנוכחית, כאשר בקשות שיוגשו עד אוקטובר הבא ירוויחו פטור מהיטלים.
רוצים לצאת לדרך?
לסיכום נציין שעוד יש דרך ארוכה עד שנזכה לראות פרויקטים בתחום מחוץ למרכז הארץ, אך ללא ספק מדובר ביתרון משמעותי עבור הדיירים, וכמובן שגם עבור לא מעט יזמים שמשכילים לפעול. מכאן שאם רוצים לנצל את ההיתכנות לגור בנכס ששווה הרבה יותר מבלי להוציא שקל מהכיס וטרם פנה אליכם יזם, טוב לדעת שניתן לצאת לדרך לבד. כאן נמצא תהליך שלם שנידרש לעבור באופן מוקפד ושמיישר קו עם שלל נהלים, אך בעקרון אלו עיקרי הדברים: יש ליזום אספת דיירים ולהציג את ההיתכנות להרוויח מתמ"א 38. לאחר מכן יש לבחור נציגות מטעם הדיירים, למצוא עו"ד שמתמחה בתחום הנדל"ן (כדי שילווה את התהליך וישמור על האינטרסים שלכם) וכמובן שגם נדרש למצוא קבלן/יזם מתאים שניתן לסמוך עליו ולהגיע עמו להבנות כלכליות.
לסיכום,
ניכר שתמ"א 38 היא אומנם דרך ארוכה, אך שנראה שהיא שווה את התוצאה. שיהיה לכם בהצלחה!